东京住宅楼投资收益在减少
2024/12/12 东京住宅楼投资的收益减少（东京的住宅楼） 在日本，收益迅速扩大的住宅楼投资的前景日趋面临不确定性。民间估算的理论值显示，如果在截至2023年的10年里对东京市中心的住宅楼进行投资，可获得超过2亿日元的收益。在购买者之中，目前也有不少人因看好价差而积极购买，但也有人因为预测错误而无法获得收益。投资住宅楼的优势正在消失。 东京中心70平米收益达到2.3亿日元 东京KANTEI（东京都品川区）的估算显示，港区的六本木一丁目站(东京地铁)70平方米的新建住宅楼如果在2013年购买，出租10年，到2023年出售，收益约为2.3亿日元（约合人民币1098.99万元），年收益率为22.4%。 这不是实际的投资业绩，而是根据该公司拥有的买卖价格、租金数据计算出来的理论值，并未考虑到税金和住宅楼管理费等成本。在东京圈还有其他几个地区也产生超过1亿日元的收益。 与出租相比，更重视出售 在这种情况下，现在仍有很多人被东京市中心的住宅楼的收益所吸引。“半投资、半实际需求”的人也引人关注，这些人从一开始就不考虑出租，而是打算自己居住，同时将来出售来赚取收益。虽然具体情况有所不同，但“比起出租、更重视出售的倾向与泡沫末期如出一辙”，东京KANTEI 的执行董事井出武表示。 然而，趋势已开始转变。作为2023年收益前提的2013年购买价格，是安倍经济学正式启动、价格开始快速上涨之前的价格。此前以相对低廉的价格购买，一直充分享受价格上涨的好处，但目前越来越多的人因“预测错误”而烦恼。 “能借助房地产投资赚钱的感觉已经消失”，2023年，一名30多岁的男子将持有约5年的东京都内住宅楼出售，曾对买卖差价抱有期待，但实际上价格下降，出售额比购买额低了5%。持有期间的租金收入也与管理费和税费等相抵消，最终亏损。 熟悉该项目周边行情的不动产业者表示，“周边有很多竞争楼盘，也有不透明因素，但却轻易地押注价格上涨”。在东京市中心，住宅楼投资的优胜劣汰已开始显现。 东京KANTEI截至2023年的估算显示，销售收益占到收益的7～8成。东京KANTEI 的执行董事井出武表示“通常的住宅楼投资以租金为支柱。东京的情况有些异常”。 如果对截至2023年的近畿地区进行同样的估算，排名第一的大阪站(JR大阪环状线)的出售收益占收益的比例不到60%，收益也只有东京顶尖水平住宅楼的约三分之一。 日本不动产经济研究所(位于东京新宿区)的统计显示，从东京23区的新建住宅楼平均价格来看，从2023年开始，1亿日元基本成为常态，2024年1～6月也达到1亿855万日元的高水平。即使出售价格持续上涨，如果购买时也处于高价区间，就无法产生巨额差价。 东京圈的租金触及天花板 熟悉住宅楼投资的Condominium Asset Management(东京千代田区)的代表渕之上弘和表示，“衡量住宅楼资产价值的基本指标归根到底是租金。即使没有出租的计划，选择自己居住的住宅楼之际，也应该注意周边的租金”。 租金反映了住宅楼所在区域的便利性等，一般都会稳定上涨。租金上涨迟早也会导致周边住宅楼的价格上涨。随着租金上涨，如果接近购买该地区住宅楼时的住房贷款每月还款预期金额，从租房转向购买自有住房的人将增加，购买需求随之增大。 渕之上弘和表示，在这个意义上，“未伴随租金上涨的价格走高很有可能是暂时的”。最近，严格挑选项目的趋势加强，租金水平已经产生差异。 东京KANTEI的调查显示，从购买住宅楼后出租之际的租金来看，即使在东京圈，2024年下半年开始触及天花板的迹象也在加强。市中心姑且不论，其周边地区并非一边倒地上涨。 由于购买价格上涨，难以获得出售收益，同时租金增长缓慢的地区的住宅楼非但无法获得高额收益，连确保收益都很困难。 日本央行表明加息姿态，乐观成为风险 在日本央行坚持加息姿态、贷款利率有可能上升的背景下，对收益的乐观估算成为一种风险。投资东京住宅楼需要更加慎重的判断。 日本经济新闻（中文版：日经中文网）堀大介、河井萌、大泽友菜
2024/12/12
东京住宅楼投资的收益减少（东京的住宅楼）
在日本，收益迅速扩大的住宅楼投资的前景日趋面临不确定性。民间估算的理论值显示，如果在截至2023年的10年里对东京市中心的住宅楼进行投资，可获得超过2亿日元的收益。在购买者之中，目前也有不少人因看好价差而积极购买，但也有人因为预测错误而无法获得收益。投资住宅楼的优势正在消失。
东京中心70平米收益达到2.3亿日元
东京KANTEI（东京都品川区）的估算显示，港区的六本木一丁目站(东京地铁)70平方米的新建住宅楼如果在2013年购买，出租10年，到2023年出售，收益约为2.3亿日元（约合人民币1098.99万元），年收益率为22.4%。
这不是实际的投资业绩，而是根据该公司拥有的买卖价格、租金数据计算出来的理论值，并未考虑到税金和住宅楼管理费等成本。在东京圈还有其他几个地区也产生超过1亿日元的收益。
与出租相比，更重视出售
在这种情况下，现在仍有很多人被东京市中心的住宅楼的收益所吸引。“半投资、半实际需求”的人也引人关注，这些人从一开始就不考虑出租，而是打算自己居住，同时将来出售来赚取收益。虽然具体情况有所不同，但“比起出租、更重视出售的倾向与泡沫末期如出一辙”，东京KANTEI 的执行董事井出武表示。
然而，趋势已开始转变。作为2023年收益前提的2013年购买价格，是安倍经济学正式启动、价格开始快速上涨之前的价格。此前以相对低廉的价格购买，一直充分享受价格上涨的好处，但目前越来越多的人因“预测错误”而烦恼。
“能借助房地产投资赚钱的感觉已经消失”，2023年，一名30多岁的男子将持有约5年的东京都内住宅楼出售，曾对买卖差价抱有期待，但实际上价格下降，出售额比购买额低了5%。持有期间的租金收入也与管理费和税费等相抵消，最终亏损。
熟悉该项目周边行情的不动产业者表示，“周边有很多竞争楼盘，也有不透明因素，但却轻易地押注价格上涨”。在东京市中心，住宅楼投资的优胜劣汰已开始显现。
东京KANTEI截至2023年的估算显示，销售收益占到收益的7～8成。东京KANTEI 的执行董事井出武表示“通常的住宅楼投资以租金为支柱。东京的情况有些异常”。
如果对截至2023年的近畿地区进行同样的估算，排名第一的大阪站(JR大阪环状线)的出售收益占收益的比例不到60%，收益也只有东京顶尖水平住宅楼的约三分之一。
日本不动产经济研究所(位于东京新宿区)的统计显示，从东京23区的新建住宅楼平均价格来看，从2023年开始，1亿日元基本成为常态，2024年1～6月也达到1亿855万日元的高水平。即使出售价格持续上涨，如果购买时也处于高价区间，就无法产生巨额差价。
东京圈的租金触及天花板
熟悉住宅楼投资的Condominium Asset Management(东京千代田区)的代表渕之上弘和表示，“衡量住宅楼资产价值的基本指标归根到底是租金。即使没有出租的计划，选择自己居住的住宅楼之际，也应该注意周边的租金”。
租金反映了住宅楼所在区域的便利性等，一般都会稳定上涨。租金上涨迟早也会导致周边住宅楼的价格上涨。随着租金上涨，如果接近购买该地区住宅楼时的住房贷款每月还款预期金额，从租房转向购买自有住房的人将增加，购买需求随之增大。
渕之上弘和表示，在这个意义上，“未伴随租金上涨的价格走高很有可能是暂时的”。最近，严格挑选项目的趋势加强，租金水平已经产生差异。
东京KANTEI的调查显示，从购买住宅楼后出租之际的租金来看，即使在东京圈，2024年下半年开始触及天花板的迹象也在加强。市中心姑且不论，其周边地区并非一边倒地上涨。
由于购买价格上涨，难以获得出售收益，同时租金增长缓慢的地区的住宅楼非但无法获得高额收益，连确保收益都很困难。
日本央行表明加息姿态，乐观成为风险
在日本央行坚持加息姿态、贷款利率有可能上升的背景下，对收益的乐观估算成为一种风险。投资东京住宅楼需要更加慎重的判断。
日本经济新闻（中文版：日经中文网）堀大介、河井萌、大泽友菜
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